Comment réussir son premier investissement locatif ?
Vous avez forcément déjà entendu parler de l’investissement locatif. Et peut-être même que vous souhaitez en réaliser un plus tard. Comme nous l’avons déjà dit, la pierre est un investissement sûr et investir dans l’immobilier vous permettra de construire un patrimoine à long terme. Voyons comment réaliser votre premier investissement immobilier locatif. Il vous faudra faire 3 actions clé : analyser la localisation du bien que vous souhaitez acquérir, comparer l’achat dans le neuf ou bien dans l’ancien et calculer le montant des frais annexes.
Nous avons cité qu’il était important de bien regarder où votre futur bien se trouve, sa localisation. En effet, cela est un critère primordial pour réussir votre investissement et trouver plus facilement un locataire. Plusieurs points sont donc à prendre en compte. Premièrement, l’attractivité de la ville/commune choisie, ses loisirs, sa vie culturelle, son dynamisme au niveau de l’emploi, la présence de transports en commun, de commerces, de restaurants et de services publics.
Maintenant, voyons si vous devriez acheter de l’immobilier neuf ou bien ancien. Bien entendu, l’achat de logement neuf sera plus coûteux que d’investir dans de l’ancien. Or, le point positif sera le fait de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3 % dans le neuf contre 8 % dans l’ancien), ainsi que la certitude d’avoir un logement respectant les dernières normes en vigueur. Comme nous en avons parlé dans nos précédents articles, votre logement pourra également, en fonction de sa localisation, être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, ce qui est très intéressant car il boost le rendement locatif de votre bien.
Tout de même, acheter de l’ancien présente des atouts, existant depuis déjà plusieurs années, il sera souvent moins cher à l’achat. Mais attention, il faudra penser au coût des travaux s’il y en a la nécessité, bien que ce montant soit en principe déductible des loyers perçus. C’est donc pour cela que si vous vous orientez sur un appartement situé dans une résidence ancienne, renseignez-vous d’abord sur son état, ils sont généralement moins bien isolés, peut-être même qu’ils ne sont plus aux normes et nécessiteront des rénovations régulières engendrant un coût supplémentaire. À noter tout de même : à partir de 2023, il ne sera plus possible de faire la location de logements donc la classe thermique se situera en G, il faudra d’abord les mettre aux normes.
Il faut savoir qu’avant d’acheter un logement, vous devrez prendre en compte des principaux frais annexes. Prenez donc bien le temps de vous renseigner sur ces derniers. Vous devrez tenir en compte, en plus des mensualités liées à votre prêt immobilier, des charges de copropriété, des impôts sur les revenus locatifs, des potentiels travaux à effectuer, des frais de remplacement d’équipement en cas de location meublée, des différentes assurances à souscrire ainsi que des éventuelles vacances locatives de votre bien.
Connaître le rendement locatif d’une ville
Vous souhaitez investir dans un bien locatif, mais ne savez pas comment calculer le rendement potentiel du bien dans lequel investir ? AIO vous informe à ce sujet ! Tout d’abord, qu’est-ce que le rendement locatif ? C’est un rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat du bien. Ce taux est calculé à partir du coût annuel du loyer divisé par le coût d’acquisition x 100, ce qui donne le calcul suivant : ((loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition) x 100 = rendement locatif. Suite à cela, vous obtiendrez ce que l’on appelle la rentabilité brute. Mais n’oubliez pas que si ce calcul, incomplet, omet la prise en compte de toutes les charges annexes qui incombent à un propriétaire immobilier.
Le rendement locatif net Cette fois-ci, pour connaître précisément le juste rendement d’un investissement, il vous faudra calculer la rentabilité locative nette ou rendement locatif net. Pour l’obtenir, il faut soustraire le coût des charges au rendement brut précédent. Mais quelles charges faut-il prendre en compte ? Eh bien, ce sont les charges locatives non-récupérables (part des charges dont le locataire n’est pas redevable), les dépenses faites pour les gros travaux, les travaux dans le bien lui-même qui ne dépendant pas de l’entretien courant, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion locative, les intérêts d’un éventuel crédit immobilier, et enfin les frais de notaire réglés pour acheter.
Le résultat vous donnera le rendement locatif net, ce qui se rapproche au plus près de ce que pourra vous rapporter l’investissement immobilier que vous avez en tête. Mais comment savoir si le rendement locatif d’une ville est bon ? En général, le rendement locatif d’une ville varie entre 2 et 7 %. À retenir qu’il n’est pas un élément suffisant pour savoir si faire un investissement dans une certaine ville est intéressant. Il vous faudra prendre en compte de nombreuses informations, telles que : le taux de loyers impayés, le risque de vacances locatives, les travaux prévus dans la municipalité et l’évolution de la taxe foncière. L’investissement locatif parfait n’existe pas, pour cela, vous devrez trouver un équilibre parfait entre tous ces paramètres.
Prenons pour exemple le rendement locatif dans les grandes villes, ce n’est pas toujours le meilleur et pourtant, le taux de vacances locatives est presque nul. Une ville peu valorisée aujourd’hui peut tout à fait voir son rendement locatif fortement augmenter dans les années à venir. Et c’est déjà le cas pour les villes d’Île-de-France étant concernées par les 68 nouvelles gares du projet du Grand Paris. Sur le long terme, un investissement locatif est donc un placement immobilier à considérer.
Quelle est la période la plus stratégique pour un investissement immobilier ?
C’est effectivement durant la mi-septembre, que les prix de l’immobilier seraient les plus intéressants et durant lesquels vous devriez vous lancer dans un projet locatif. Afin d’améliorer votre pouvoir d’achat, l’investissement locatif se présente comme la solution idéale. Mais avant de vous lancer, sachez qu’il est préférable de ne pas investir dans la pierre durant la période de mi-mars jusqu’à mi-avril, c’est durant cette période que la tension immobilière est à son apogée. Bien que ce soit désavantageux, c’est durant la période du printemps que les prix augmentent. Durant la période de décembre, les prix au m² sont en baisse, mais le nombre de ventes explose.
Si vous vous lancez dans une recherche de bien en septembre, le marché sera moins prisé en raison de la rentrée scolaire et la reprise du travail. Mais en décembre, vous constaterez que le nombre d’actes notariés est conséquent. Quelles sont les autres périodes idéales ? C’est durant les périodes de mi-janvier, mi-mai et mi-septembre que la tension du marché se relâche, ce qui rend les prix plus accessibles. Quelle période devriez-vous alors privilégier ?Le mois de janvier est sûrement le plus idéal. Vous y retrouverez des prix, les plus bas, au m² à 1 625 € en moyenne. Investir ce mois-ci vous permettra d’avoir terminé les travaux et d’être prêt à mettre votre bien en location dès la rentrée de septembre.
Ces questions à vous poser avant votre premier investissement locatif
Nombreuses sont les familles souhaitant acheter un actif immobilier afin de le louer. Cependant, il faut y réfléchir à l’avance et se poser les bonnes questions. Vous disposez d’une certaine épargne et souhaitez l’investir dans un bien locatif ? Eh bien, vous n’êtes pas le seul, de nos jours, plus d’un quart des achats immobiliers sont réalisés dans le but de faire de la location étant donné que cela peut apporter plusieurs bénéfices tels que la constitution d’un patrimoine immobilier, une source de revenus supplémentaire, … Toutefois, n’oubliez pas qu’il reste important de se poser les bonnes questions avant de se lancer.
Quel est le marché ? Lors d’un premier investissement locatif, il est primordial de se renseigner. Voici donc ce que vous devriez étudier en premier lieu : ● Le marché locatif actuel, afin de savoir si l’offre et la demande sont en concordance au moment où vous souhaitez acheter. Y a-t-il un risque de vacances locatives ? ● Le montant des loyers, à regarder en fonction de la localisation de votre bien, de sa typologie (a-t-il un parking, est-ce un T2, T3, une maison, etc). ● Les logements disponibles, que ce soit les moins chers, les plus rentables, etc.
Pour ces recherches, procédez par secteurs géographiques. Vous pouvez également rechercher s’il y a beaucoup de locataires en recherche de logement et quels sont les loyers appliqués. Quels sont vos objectifs ? Quelque chose qu’il faudra toujours déterminer, que ce soit votre premier investissement locatif ou non est ce que vous souhaitez faire de ce bien à long terme.
Ce peut être : ● Le mettre en location pour le moment et l’occuper plus tard. Pour cela, lors de vos recherches, il faudra chercher à remplir vos critères personnels tout en restant orienté sur le fait que ce logement devra plaire à vos locataires également. ● Le louer dans le but de toucher un complément de revenu. Dans ce cas, afin de limiter le risque de vacance locative, vous devrez prendre en compte ces 2 facteurs : la localisation du logement ainsi que son état. ● Le louer, puis le revendre dans plusieurs années afin d’obtenir une plus-value. Il faut pour cela faire des recherches supplémentaires pour trouver un bien dont la valeur augmentera avec le temps.
Quel type de bien pour votre investissement ?
Maintenant que vous avez étudié le marché immobilier ainsi que défini vos projets et besoins sur le long terme, vous devrez vous demander quel type de bien vous souhaitez acquérir ainsi que sa localisation. Un emplacement idéal Quand un bien est en location, sa localisation a une grande importance. En effet, il s’agit d’un élément clé lors des recherches faites par les locataires. Pour cela, favorisez un logement correctement desservi par les transports en commun, à proximité des universités et grandes écoles, proche d’une zone économique et commerciale active, etc. Prenez en compte que le prix du m2 varie en fonction des villes et secteurs géographiques, vous devrez donc le choisir également en fonction de votre budget.
Le bon type de bien Le choix est vaste, studio, T1, T2,T3, …, maison, villa, logement neuf, ancien, parking, immeuble de rapport, … Chacun d’eux a son prix et donc ses facilités à être loué. Actuellement, le marché présente les petites surfaces (studio, T1. bis, T2, …) comme plus rentable. Ce sont les retraités et les étudiants qui sont forts demandeurs de ce genre de logement. La demande de leur location est donc élevée dans presque toute la France, ce qui rend l’investissement initial moins important. Un autre de leurs points positifs sont leurs petites surfaces, parfaites pour débuter, elles vous permettront de vous faire la main et de minimiser les risques.
Beaucoup hésitent entre un bien neuf ou ancien. Sachez que cela dépend de vos besoins et de votre situation. C’est pour cela que nous vous conseillons d’opter pour un bien dans l’ancien, mais cela nécessitera sûrement quelques travaux. En effet, une fois rénové, l’immobilier ancien offre une décote à l’achat qui peut améliorer la rentabilité locative et la future plus-value. À savoir, choisir un logement neuf dont le prix est plus élevé pourra, lui aussi, vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts et être mis à la location au plus tôt.
Quelle sera la rentabilité locative ?
Calculer la rentabilité locative vous donnera l’un des meilleurs indicatifs pour jauger la profitabilité de votre placement immobilier. Elle fait partie des informations à juger avant de signer chez le notaire. C’est cette idée qui vous montrera si votre projet immobilier est rentable ou non. Afin de la calculer, vous devrez faire la différence entre l’investissement nécessaire à l’acquisition et les loyers que vous verserez à vos futurs locataires. Grâce à cela, vous aurez une idée de la rentabilité brute de votre investissement. Mais vous devrez prendre en compte d’autres facteurs pour que celle-ci soit justement calculée, tel que les charges locatives, les frais divers liés à l’achat ou la gestion locative, la fiscalité appliquée en fonction du régime choisi (location nue, LMNP, LMP, dispositif Cosse, loi Pinel, …), le prêt bancaire, etc.
Comment réussir son premier investissement locatif ?
Vous avez forcément déjà entendu parler de l’investissement locatif. Et peut-être même que vous souhaitez en réaliser un plus tard.
Comme nous l’avons déjà dit, la pierre est un investissement sûr et investir dans l’immobilier vous permettra de construire un patrimoine à long terme. Voyons comment réaliser votre premier investissement immobilier locatif.
Il vous faudra faire 3 actions clé : analyser la localisation du bien que vous souhaitez acquérir, comparer l’achat dans le neuf ou bien dans l’ancien et calculer le montant des frais annexes.
Nous avons cité qu’il était important de bien regarder où votre futur bien se trouve, sa localisation. En effet, cela est un critère primordial pour réussir votre investissement et trouver plus facilement un locataire. Plusieurs points sont donc à prendre en compte. Premièrement, l’attractivité de la ville/commune choisie, ses loisirs, sa vie culturelle, son dynamisme au niveau de l’emploi, la présence de transports en commun, de commerces, de restaurants et de services publics.
Maintenant, voyons si vous devriez acheter de l’immobilier neuf ou bien ancien.
Bien entendu, l’achat de logement neuf sera plus coûteux que d’investir dans de l’ancien. Or, le point positif sera le fait de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3 % dans le neuf contre 8 % dans l’ancien), ainsi que la certitude d’avoir un logement respectant les dernières normes en vigueur. Comme nous en avons parlé dans nos précédents articles, votre logement pourra également, en fonction de sa localisation, être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, ce qui est très intéressant car il boost le rendement locatif de votre bien.
Tout de même, acheter de l’ancien présente des atouts, existant depuis déjà plusieurs années, il sera souvent moins cher à l’achat. Mais attention, il faudra penser au coût des travaux s’il y en a la nécessité, bien que ce montant soit en principe déductible des loyers perçus. C’est donc pour cela que si vous vous orientez sur un appartement situé dans une résidence ancienne, renseignez-vous d’abord sur son état, ils sont généralement moins bien isolés, peut-être même qu’ils ne sont plus aux normes et nécessiteront des rénovations régulières engendrant un coût supplémentaire.
À noter tout de même : à partir de 2023, il ne sera plus possible de faire la location de logements donc la classe thermique se situera en G, il faudra d’abord les mettre aux normes.
Il faut savoir qu’avant d’acheter un logement, vous devrez prendre en compte des principaux frais annexes. Prenez donc bien le temps de vous renseigner sur ces derniers.
Vous devrez tenir en compte, en plus des mensualités liées à votre prêt immobilier, des charges de copropriété, des impôts sur les revenus locatifs, des potentiels travaux à effectuer, des frais de remplacement d’équipement en cas de location meublée, des différentes assurances à souscrire ainsi que des éventuelles vacances locatives de votre bien.
Connaître le rendement locatif d’une ville
Vous souhaitez investir dans un bien locatif, mais ne savez pas comment calculer le rendement potentiel du bien dans lequel investir ? AIO vous informe à ce sujet ! Tout d’abord, qu’est-ce que le rendement locatif ? C’est un rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat du bien. Ce taux est calculé à partir du coût annuel du loyer divisé par le coût d’acquisition x 100, ce qui donne le calcul suivant : ((loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition) x 100 = rendement locatif. Suite à cela, vous obtiendrez ce que l’on appelle la rentabilité brute. Mais n’oubliez pas que si ce calcul, incomplet, omet la prise en compte de toutes les charges annexes qui incombent à un propriétaire immobilier.
Le rendement locatif net Cette fois-ci, pour connaître précisément le juste rendement d’un investissement, il vous faudra calculer la rentabilité locative nette ou rendement locatif net. Pour l’obtenir, il faut soustraire le coût des charges au rendement brut précédent.
Mais quelles charges faut-il prendre en compte ? Eh bien, ce sont les charges locatives non-récupérables (part des charges dont le locataire n’est pas redevable), les dépenses faites pour les gros travaux, les travaux dans le bien lui-même qui ne dépendant pas de l’entretien courant, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion locative, les intérêts d’un éventuel crédit immobilier, et enfin les frais de notaire réglés pour acheter.
Le résultat vous donnera le rendement locatif net, ce qui se rapproche au plus près de ce que pourra vous rapporter l’investissement immobilier que vous avez en tête. Mais comment savoir si le rendement locatif d’une ville est bon ? En général, le rendement locatif d’une ville varie entre 2 et 7 %. À retenir qu’il n’est pas un élément suffisant pour savoir si faire un investissement dans une certaine ville est intéressant. Il vous faudra prendre en compte de nombreuses informations, telles que : le taux de loyers impayés, le risque de vacances locatives, les travaux prévus dans la municipalité et l’évolution de la taxe foncière. L’investissement locatif parfait n’existe pas, pour cela, vous devrez trouver un équilibre parfait entre tous ces paramètres.
Prenons pour exemple le rendement locatif dans les grandes villes, ce n’est pas toujours le meilleur et pourtant, le taux de vacances locatives est presque nul. Une ville peu valorisée aujourd’hui peut tout à fait voir son rendement locatif fortement augmenter dans les années à venir. Et c’est déjà le cas pour les villes d’Île-de-France étant concernées par les 68 nouvelles gares du projet du Grand Paris. Sur le long terme, un investissement locatif est donc un placement immobilier à considérer.
Quelle est la période la plus stratégique pour un investissement immobilier ?
C’est effectivement durant la mi-septembre, que les prix de l’immobilier seraient les plus intéressants et durant lesquels vous devriez vous lancer dans un projet locatif.
Afin d’améliorer votre pouvoir d’achat, l’investissement locatif se présente comme la solution idéale.
Mais avant de vous lancer, sachez qu’il est préférable de ne pas investir dans la pierre durant la période de mi-mars jusqu’à mi-avril, c’est durant cette période que la tension immobilière est à son apogée. Bien que ce soit désavantageux, c’est durant la période du printemps que les prix augmentent.
Durant la période de décembre, les prix au m² sont en baisse, mais le nombre de ventes explose.
Si vous vous lancez dans une recherche de bien en septembre, le marché sera moins prisé en raison de la rentrée scolaire et la reprise du travail. Mais en décembre, vous constaterez que le nombre d’actes notariés est conséquent.
Quelles sont les autres périodes idéales ?
C’est durant les périodes de mi-janvier, mi-mai et mi-septembre que la tension du marché se relâche, ce qui rend les prix plus accessibles.
Quelle période devriez-vous alors privilégier ?Le mois de janvier est sûrement le plus idéal. Vous y retrouverez des prix, les plus bas, au m² à 1 625 € en moyenne.
Investir ce mois-ci vous permettra d’avoir terminé les travaux et d’être prêt à mettre votre bien en location dès la rentrée de septembre.
Ces questions à vous poser avant votre premier investissement locatif
Nombreuses sont les familles souhaitant acheter un actif immobilier afin de le louer. Cependant, il faut y réfléchir à l’avance et se poser les bonnes questions.
Vous disposez d’une certaine épargne et souhaitez l’investir dans un bien locatif ? Eh bien, vous n’êtes pas le seul, de nos jours, plus d’un quart des achats immobiliers sont réalisés dans le but de faire de la location étant donné que cela peut apporter plusieurs bénéfices tels que la constitution d’un patrimoine immobilier, une source de revenus supplémentaire, … Toutefois, n’oubliez pas qu’il reste important de se poser les bonnes questions avant de se lancer.
Quel est le marché ? Lors d’un premier investissement locatif, il est primordial de se renseigner. Voici donc ce que vous devriez étudier en premier lieu :
● Le marché locatif actuel, afin de savoir si l’offre et la demande sont en concordance au moment où vous souhaitez acheter. Y a-t-il un risque de vacances locatives ?
● Le montant des loyers, à regarder en fonction de la localisation de votre bien, de sa typologie (a-t-il un parking, est-ce un T2, T3, une maison, etc).
● Les logements disponibles, que ce soit les moins chers, les plus rentables, etc.
Pour ces recherches, procédez par secteurs géographiques. Vous pouvez également rechercher s’il y a beaucoup de locataires en recherche de logement et quels sont les loyers appliqués.
Quels sont vos objectifs ?
Quelque chose qu’il faudra toujours déterminer, que ce soit votre premier investissement locatif ou non est ce que vous souhaitez faire de ce bien à long terme.
Ce peut être :
● Le mettre en location pour le moment et l’occuper plus tard. Pour cela, lors de vos recherches, il faudra chercher à remplir vos critères personnels tout en restant orienté sur le fait que ce logement devra plaire à vos locataires également.
● Le louer dans le but de toucher un complément de revenu. Dans ce cas, afin de limiter le risque de vacance locative, vous devrez prendre en compte ces 2 facteurs : la localisation du logement ainsi que son état.
● Le louer, puis le revendre dans plusieurs années afin d’obtenir une plus-value. Il faut
pour cela faire des recherches supplémentaires pour trouver un bien dont la valeur augmentera avec le temps.
Quel type de bien pour votre investissement ?
Maintenant que vous avez étudié le marché immobilier ainsi que défini vos projets et besoins sur le long terme, vous devrez vous demander quel type de bien vous souhaitez acquérir ainsi que sa localisation.
Un emplacement idéal
Quand un bien est en location, sa localisation a une grande importance. En effet, il s’agit d’un élément clé lors des recherches faites par les locataires. Pour cela, favorisez un logement correctement desservi par les transports en commun, à proximité des universités et grandes écoles, proche d’une zone économique et commerciale active, etc.
Prenez en compte que le prix du m2 varie en fonction des villes et secteurs géographiques, vous devrez donc le choisir également en fonction de votre budget.
Le bon type de bien
Le choix est vaste, studio, T1, T2,T3, …, maison, villa, logement neuf, ancien, parking, immeuble de rapport, … Chacun d’eux a son prix et donc ses facilités à être loué.
Actuellement, le marché présente les petites surfaces (studio, T1. bis, T2, …) comme plus rentable. Ce sont les retraités et les étudiants qui sont forts demandeurs de ce genre de logement. La demande de leur location est donc élevée dans presque toute la France, ce qui rend l’investissement initial moins important. Un autre de leurs points positifs sont leurs petites surfaces, parfaites pour débuter, elles vous permettront de vous faire la main et de minimiser les risques.
Beaucoup hésitent entre un bien neuf ou ancien. Sachez que cela dépend de vos besoins et de votre situation. C’est pour cela que nous vous conseillons d’opter pour un bien dans l’ancien, mais cela nécessitera sûrement quelques travaux. En effet, une fois rénové, l’immobilier ancien offre une décote à l’achat qui peut améliorer la rentabilité locative et la future plus-value.
À savoir, choisir un logement neuf dont le prix est plus élevé pourra, lui aussi, vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts et être mis à la location au plus tôt.
Quelle sera la rentabilité locative ?
Calculer la rentabilité locative vous donnera l’un des meilleurs indicatifs pour jauger la profitabilité de votre placement immobilier. Elle fait partie des informations à juger avant de signer chez le notaire.
C’est cette idée qui vous montrera si votre projet immobilier est rentable ou non. Afin de la calculer, vous devrez faire la différence entre l’investissement nécessaire à l’acquisition et les loyers que vous verserez à vos futurs locataires.
Grâce à cela, vous aurez une idée de la rentabilité brute de votre investissement. Mais vous devrez prendre en compte d’autres facteurs pour que celle-ci soit justement calculée, tel que les charges locatives, les frais divers liés à l’achat ou la gestion locative, la fiscalité appliquée en fonction du régime choisi (location nue, LMNP, LMP, dispositif Cosse, loi Pinel, …), le prêt bancaire, etc.