Location, que savoir avant le passage à l’action ?
En tant que propriétaire, trouver des locataires fiables peut être un défi. Cependant, il est important de savoir comment évaluer les candidats potentiels, comment mener le processus de location et quoi inclure dans les clauses du contrat. Dans cet article, nous allons vous donner des informations précieuses sur la location d’un bien et comment garantir une expérience de location en toute sécurité et sans stress.
Tout ce que vous devriez savoir sur le bailleur
Vous souhaitez louer votre bien immobilier ? AIO vous explique aujourd’hui tout ce que vous devriez savoir sur le bailleur.
Qui est-il ? Un bailleur est la personne (physique ou morale) qui est propriétaire d’un bien et qui souhaite le mettre en location. Il peut donc être une personne comme vous, une banque, une compagnie d’assurance ou bien d’autres encore.
Lors de la location, une fois que le contrat de bail est signé, le locataire du bien peut emménager dans le logement du bailleur en ayant la jouissance exclusive du bien. Pour cela, il devra verser tous les mois, un loyer au propriétaire bailleur, cette somme est au préalable fixée dans le contrat de location.
Quelles obligations a le bailleur ?
Premièrement, il doit veiller à ce que le bien mis en vente soit conforme aux normes de sécurité en vigueur, ce qui le rend conforme à un usage en tant qu’habitation.
Le logement doit être sécurisé et sain, c’est-à-dire que l’électricité, le gaz, le chauffage et l’eau chaude dans le bien en question doivent être aux normes. Pour ce qui est de la sécurité, les fenêtres, barrières et escaliers doivent être sécurisés. Le logement doit comporter des fenêtres ainsi qu’un système d’aération. Pour cela, il faudra établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.
Si l’un de ces éléments n’est pas respecté, alors le locataire sera en droit de demander réparation au bailleur. Si ce dernier refuse de prendre en charge les travaux, alors un litige est présenté au tribunal d’instance ou à la commission départementale de conciliation. Et le propriétaire aura l’obligation de s’occuper de toutes les réparations importantes du logement ainsi que de réaliser les travaux nécessaires.
Devoir de libre usage des biens
Le propriétaire doit permettre au locataire de profiter du logement comme il l’entend. Bien entendu, il est interdit de conserver des copies de clés et de s’introduire par effraction dans le domicile d’un locataire. Rien ne doit être fait dans l’intention de nuire ou de gêner les occupants. En d’autres termes, le locataire doit jouir d’une totale indépendance pendant toute la durée du contrat. Le loueur a le droit d’agir contre le loueur en cas d’atteinte à la vie privée s’il est prouvé que vous êtes entré dans le bien locatif sans l’accord préalable du loueur.
De plus, le bailleur demeure entièrement responsable des problèmes tels que les infestations d’insectes ou les pannes d’équipement dans les parties communes comme les ascenseurs.
Quelle est la garantie du bailleur ?
Heureusement, les propriétaires ont de nombreuses garanties. En effet, il n’est pas impossible pour les locataires d’arrêter de payer leur loyer.
Parmi ces garanties, vous trouverez :
Garant : Si le locataire est dans l’incapacité de payer le loyer, une personne physique ou morale se porte garant.
Garantie Loyers Impayés : Il s’agit d’une assurance privée contre le risque locatif et non cumulable avec un dépôt de garantie. Cette assurance indemnisera le bailleur dès le premier mois de loyer impayé, selon les termes et conditions du contrat. Le coût de cette assurance loyers impayés est généralement compris entre 2% et 5% du montant du loyer.
Les risques juridiques de la location à connaître pour les propriétaires
Investir dans la location immobilière s’accompagne de nombreuses responsabilités, tant vis-à-vis de la loi qu’entre les parties qui réalisent la transaction. Cependant, ce sont principalement les propriétaires d’appartements qui sont exposés aux risques juridiques dans la gestion des documents administratifs et des litiges avec les locataires. Dans certains cas, une mauvaise gestion peut entraîner des litiges. Il est donc impératif de connaître les risques juridiques qui en découlent et de les éviter avant de se lancer dans un investissement locatif.
Quels risques dans la rédaction d’un contrat de bail ?
Un contrat de location est un document juridique sur lequel se fonde les relations entre propriétaire et locataire. Le risque réside dans sa rédaction. Il faut veiller à ne pas oublier les clauses importantes imposées par le gouvernement. Sinon, vous ne pourrez pas en bénéficier correctement. Une différence de superficie d’environ 5 % est acceptable, mais le locataire aura le droit de demander une réduction de loyer. Si le bailleur stipule le contraire, le locataire dispose, si l’affaire est portée devant le tribunal compétent, d’un motif valable de refus.
À noter que la location est soumise à la loi Alur de mars 2014 et à la loi du 6 juillet 1989. Il doit normalement contenir des informations sur le propriétaire et le locataire, c’est-à-dire le nom, l’adresse et les coordonnées. Il faudra inscrire sur ce document la description du logement à louer ainsi que sa surface habitable. La date de signature et la durée du contrat sont également susceptibles de modifier la teneur du document. En effet, la loi impose une durée minimale de trois ans pour louer un bien vide. Elle peut être prolongée 2 fois pour une durée de 3 ans. Pour les locations meublées, cette dernière n’est que d’un an. En outre, le contrat de location doit inclure le montant du loyer convenu par les deux parties, les frais à la charge de chacun d’eux et les modalités de révisions. Enfin, les informations du dépôt de garantie devraient également être disponibles. Vous devez indiquer le montant collecté et la date de restitution. Si l’une de ces informations n’est pas incluse dans le contrat de location, le locataire n’est pas en obligation de le respecter, même si vous en avez échangé verbalement. Prenons par exemple les informations qui indiquent la date de fin d’un bail. Si cela n’est pas fait correctement, le propriétaire ne pourra pas reprendre le bien au moment convenu.
Risques de clauses abusives
Une clause abusive signifie une clause trop contraignante qui profite à l’une des parties prenantes du contrat. Il s’agit d’une tentative qui fait suite à l’ignorance des non-professionnels ou des consommateurs ignorants des règles applicables aux contrats de location. Un propriétaire ne doit pas utiliser l’âge, l’origine ethnique, le genre, l’orientation sexuelle, la profession ou l’apparence physique, d’un locataire pour refuser un bail ou exiger des frais de dépassement. De plus, les propriétaires devraient inclure dans le contrat des interdictions de garder des animaux domestiques, de fumer, de recevoir des invités, l’imposition d’un mode de paiement et l’aménagement des lieux en fonction des préférences du locataire. Des sanctions légales peuvent être imposées si le propriétaire ne respecte pas la réglementation. Si le locataire le poursuit en justice après constatation des faits, il pourra être contraint de payer une lourde amende.
Risque de non-paiement du dépôt de garantie locative
L’existence d’un dépôt de garantie assure le bon déroulement des transactions entre propriétaires et locataires. Les documents de location peuvent donc être accompagnés d’un acte de cautionnement solidaire. Sans cette garantie, le bailleur ne peut réclamer un loyer si le locataire ne le paie pas. Si le propriétaire ne fournit pas de garantie au moment du contrat, les charges des travaux de réhabilitation ne pourront pas être couvertes. Parallèlement, il ne peut compter sur le soutien du garant lors des négociations avec un éventuel locataire en litige ou comme soutien dans toute démarche visant à persuader le locataire d’exécuter ses obligations.
La nécessité d’une grande disponibilité
Un investissement immobilier rentable passe par une gestion locative efficace. Si vous reprenez vous-même la gestion de vos biens, vous devez consacrer le plus de temps possible au suivi des points clé en termes de bon déroulement de la relation et de maîtrise des contraintes administratives. L’une des tâches que les propriétaires doivent effectuer est l’examen régulier des lieux pour s’assurer si des réhabilitations sont nécessaires. Ceci afin de maintenir la qualité de la propriété. En plus de respecter les procédures requises par la loi, il doit également s’assurer de la fiabilité des locataires et des garants. Par conséquent, chaque étape, jusqu’au suivi des transactions de paiement des locataires, doit être initiée pour s’assurer que les transactions immobilières sont effectuées selon les règles. Toutefois, si le propriétaire n’est pas en mesure de s’engager à remplir ces obligations, il convient de faire appel à un expert en gestion locative. En plus de conseiller, il est à même d’effectuer toutes les démarches administratives, de tenir la comptabilité, de suivre la réglementation applicable et de mettre en place des installations.
Risque de litige avec les locataires
Lorsque vous louez un bien immobilier, divers conflits peuvent survenir entre le propriétaire et les locataires. Les pertes de loyer, les troubles de voisinage et les dommages aux appartements peuvent coûter cher aux propriétaires, surtout s’ils n’ont pas d’assurance. Cependant, il peut agir en adressant une lettre de relance au locataire pour un délit qu’il aurait commis ou en s’acquittant de la somme due. Si le locataire ne s’y conforme pas, une action en justice peut être intentée. La résiliation du contrat suivi d’une expulsion peut s’ensuivre si le juge estime la demande justifiée. Ce résultat n’est possible que si le Propriétaire suit strictement toutes les procédures requises pour la location et les lois applicables au domaine. Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat, un litige peut survenir du côté du locataire. Si le propriétaire ne présente pas de justificatif prouvant que le montant est utilisé pour des réparations en raison de la détérioration des lieux par le locataire, ce dernier peut intenter une action en justice. Des descriptifs de logements ne correspondant pas à la réalité de l’état des lieux peuvent entraîner des litiges entre les parties. Prenons un exemple de problème d’évacuation d’eau ou d’humidité. Les locataires peuvent demander aux propriétaires de remédier au problème sous peine de sanctions sévères. Pour éviter tous ces risques, nous vous recommandons de vous renseigner au préalable sur toutes les lois relatives à la location ou de demander de l’aide à un expert du domaine.
Impôt sur le revenu locatif : comment ça marche ?
Vous êtes propriétaire d’un bien en location ? Appartement ou maison, vous devez sûrement connaître la fiscalité et l’impôt sur le revenu locatif. Lorsque vous louez un bien, les loyers encaissés sont imposables, au niveau des impôts comme des cotisations sociales.
Comment cela se passe-t-il lors d’une location vide ?
Les revenus de location non meublée sont imposables de différentes façons, en fonction du montant des revenus que vous encaissez. La location vide est imposable de 2 manières différentes : si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € et s’ils sont supérieurs à cette somme. D’où les deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.
Si vous êtes le propriétaire du bien en question et que le montant de la location annuelle du bien vide est inférieur à 15 000 € l’année, alors vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier. Vous pouvez tout de même choisir le régime réel, cependant il vous sera impossible de modifier votre choix pendant 3 ans.
À propos du régime micro-foncier. Il donne droit à un abattement de 30 %, ce qui signifie que les loyers imposés correspondent à 70 % des loyers perçus.
À propos du régime réel, il permet de déduire un grand nombre de charges telles que l’assurance du logement, d’éventuels travaux, l’assurance emprunteur et les intérêts d’emprunt et la taxe foncière hors ordures ménagères.
Vous ne savez pas si vous devez choisir entre le régime micro-foncier ou bien le régime réel ? Une vérification est possible, il vous suffit de calculer vos charges déductibles en fonction de vos dépenses et si elles dépassent 30 % des loyers, alors le régime réel sera le plus adapté pour vous. Or, si elles se trouvent en dessous de 30 %, le régime micro-foncier sera mieux pour vous.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € alors vous devrez déclarer le revenu net foncier, ce qui peut se faire sur le site officiel de l’administration fiscale.
Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu locatif d’un logement meublé, le propriétaire devient ce qu’on appelle un LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel. Cet impôt sur le revenu locatif est soumis à un barème progressif, son montant doit être déclaré dans la section Bénéfices Industriels et Commerciaux. Mais attention, elle sera prise au cas par cas selon la situation et le type de logement que vous louez (s’il s’agit d’une chambre seule, d’un appartement en entier, d’une chambre d’hôte, etc).
Ce qu’interdit Airbnb sur sa mise en location
La législation en matière de location saisonnière s’est considérablement compliquée ces dernières années. Airbnb, qui a vu le jour en 2008, propose actuellement plus de 400 000 logements sur sa plateforme à travers la France. Il met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec les voyageurs cherchant un endroit où séjourner. Bien que le système soit simple et sûr, il est crucial pour les propriétaires de respecter les règles en vigueur, car les interdictions de location sont nombreuses et ont tendance à s’accentuer au fil du temps. Logements insalubres, logements sociaux, sous-locations, règles de copropriété spéciales, restrictions dans certaines villes, voici les points à prendre en compte.
Depuis le 1er janvier 2023, la location des logements les plus énergivores, les passoires thermiques, a été interdite, conformément à la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021. Ainsi, les logements classés G et présentant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an ne peuvent plus être loués. Cette interdiction sera étendue à l’ensemble des logements classés G en 2025, puis aux logements F en 2028 et E en 2034. Ces logements sont mal isolés, très humides et consomment beaucoup d’énergie. La seule solution pour remédier à cela est de réaliser des travaux d’isolation.
Le nouveau ministre du Logement a annoncé fin octobre qu’il souhaitait étendre la loi interdisant la location de passoires thermiques aux logements meublés touristiques. Il voulait ainsi modifier la loi Climat et Résilience dès 2023 pour que les règles soient les mêmes pour les locations de longue et courte durée. « Il est hors de question que les propriétaires de passoires thermiques se réfugient sur les plateformes de location touristique » a souligné le ministre.
La location Airbnb en copropriété est soumise à des règles complexes, souvent tranchées par la justice. En général, elle est autorisée si l’immeuble est destiné à une utilisation « bourgeoise simple » (comme les professions libérales) ou « mixte » (habitation/professionnel). Cependant, un arrêt de la Cour de cassation de mars 2018 a précisé que dans un immeuble d’habitation à usage mixte mais qui exclut toute activité commerciale dans son règlement de copropriété, il n’est pas possible de faire de la location de courte durée. Si la destination de l’immeuble est dite « bourgeoise stricte », les activités commerciales et les professions libérales sont interdites. Il est donc important de vérifier attentivement le règlement de copropriété pour voir si la location est interdite ou non. Si c’est le cas, il faut demander un vote à l’assemblée générale pour lever cette clause.
Louer son bien sur Airbnb, y compris en copropriété, ne signifie pas pour autant que vous pouvez enfreindre le droit et la tranquillité des autres résidents. Il est important de respecter les règles de troubles anormaux de voisinage, qui consistent principalement à éviter les nuisances sonores.
Certaines autorités locales ont mis en place des restrictions spécifiques pour les propriétaires qui louent leurs logements sur une courte durée, de façon répétée et à une clientèle qui n’y élit pas domicile dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants et certains départements d’Ile-de-France, conformément à l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Par exemple, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sur Airbnb dans certaines grandes villes françaises, comme Paris et Marseille. Pour faire cela, il vous faudra demander un numéro d’enregistrement auprès de votre mairie. La location d’une résidence secondaire est également encadrée, avec des exigences qui varient d’une ville à l’autre. Par exemple, à Paris , vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage du local (d’habitation à commercial en hébergement hôtelier), avec une compensation des surfaces commerciales en logements. Il est également nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement pour louer une résidence secondaire dans cette ville. Ces règles spécifiques varient d’une grande ville à l’autre, il est donc important pour les propriétaires de se renseigner sur les règles en vigueur dans la ville où se situe leur bien immobilier.
Il est interdit de sous-louer un logement social (ou HLM) à des fins de location de courte durée, comme sur les plateformes en ligne telles qu’Airbnb, étant donné la difficulté actuelle à loger ces ménages. Cependant, si le propriétaire bailleur est informé et autorise la sous-location, il est possible de sous-louer une partie du logement HLM, généralement une chambre, à une personne handicapée ou de plus de 60 ans, avec un loyer fixé en proportion de la surface allouée, pour obtenir un revenu supplémentaire. Cette sous-location ne sera pas autorisée sur les plateformes de location de courte durée comme Airbnb.
Sauf exceptions mentionnées précédemment, les propriétaires peuvent choisir de louer leur bien immobilier sur une plateforme de location de courte durée comme Airbnb. Cependant, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ne peuvent pas sous-louer le logement qu’ils louent sans l’autorisation écrite du propriétaire. La plupart des contrats de location contiennent également une clause interdisant expressément la sous-location. Si le propriétaire donne son accord, le montant du loyer de sous-location ne doit pas dépasser celui payé par le locataire principal, permettant ainsi la location via Airbnb.
Les conséquences de ne pas respecter les lois sur la location Airbnb peuvent être sévères. Les propriétaires peuvent s’exposer à des amendes allant jusqu’à 50 000€ par logement en cas d’infraction. Les locataires qui sous-louent leur logement sans l’accord du propriétaire peuvent être poursuivis et même devoir rembourser les loyers perçus illégalement. Il est important de respecter les lois en vigueur et de se renseigner avant de louer son logement sur une plateforme telle que Airbnb.
Enfin, si vous êtes intéressé par un achat immobilier, n’hésitez pas à consulter notre page d’annonces ou bien nos réseaux sociaux grâce au lien ci-dessous :
Location, que savoir avant le passage à l’action ?
En tant que propriétaire, trouver des locataires fiables peut être un défi. Cependant, il est important de savoir comment évaluer les candidats potentiels, comment mener le processus de location et quoi inclure dans les clauses du contrat. Dans cet article, nous allons vous donner des informations précieuses sur la location d’un bien et comment garantir une expérience de location en toute sécurité et sans stress.
Tout ce que vous devriez savoir sur le bailleur
Vous souhaitez louer votre bien immobilier ? AIO vous explique aujourd’hui tout ce que vous devriez savoir sur le bailleur.
Qui est-il ? Un bailleur est la personne (physique ou morale) qui est propriétaire d’un bien et qui souhaite le mettre en location. Il peut donc être une personne comme vous, une banque, une compagnie d’assurance ou bien d’autres encore.
Lors de la location, une fois que le contrat de bail est signé, le locataire du bien peut emménager dans le logement du bailleur en ayant la jouissance exclusive du bien. Pour cela, il devra verser tous les mois, un loyer au propriétaire bailleur, cette somme est au préalable fixée dans le contrat de location.
Quelles obligations a le bailleur ?
Premièrement, il doit veiller à ce que le bien mis en vente soit conforme aux normes de sécurité en vigueur, ce qui le rend conforme à un usage en tant qu’habitation.
Le logement doit être sécurisé et sain, c’est-à-dire que l’électricité, le gaz, le chauffage et l’eau chaude dans le bien en question doivent être aux normes. Pour ce qui est de la sécurité, les fenêtres, barrières et escaliers doivent être sécurisés. Le logement doit comporter des fenêtres ainsi qu’un système d’aération. Pour cela, il faudra établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.
Si l’un de ces éléments n’est pas respecté, alors le locataire sera en droit de demander réparation au bailleur. Si ce dernier refuse de prendre en charge les travaux, alors un litige est présenté au tribunal d’instance ou à la commission départementale de conciliation. Et le propriétaire aura l’obligation de s’occuper de toutes les réparations importantes du logement ainsi que de réaliser les travaux nécessaires.
Devoir de libre usage des biens
Le propriétaire doit permettre au locataire de profiter du logement comme il l’entend. Bien entendu, il est interdit de conserver des copies de clés et de s’introduire par effraction dans le domicile d’un locataire. Rien ne doit être fait dans l’intention de nuire ou de gêner les occupants. En d’autres termes, le locataire doit jouir d’une totale indépendance pendant toute la durée du contrat. Le loueur a le droit d’agir contre le loueur en cas d’atteinte à la vie privée s’il est prouvé que vous êtes entré dans le bien locatif sans l’accord préalable du loueur.
De plus, le bailleur demeure entièrement responsable des problèmes tels que les infestations d’insectes ou les pannes d’équipement dans les parties communes comme les ascenseurs.
Quelle est la garantie du bailleur ?
Heureusement, les propriétaires ont de nombreuses garanties. En effet, il n’est pas impossible pour les locataires d’arrêter de payer leur loyer.
Parmi ces garanties, vous trouverez :
Les risques juridiques de la location à connaître pour les propriétaires
Investir dans la location immobilière s’accompagne de nombreuses responsabilités, tant vis-à-vis de la loi qu’entre les parties qui réalisent la transaction. Cependant, ce sont principalement les propriétaires d’appartements qui sont exposés aux risques juridiques dans la gestion des documents administratifs et des litiges avec les locataires. Dans certains cas, une mauvaise gestion peut entraîner des litiges. Il est donc impératif de connaître les risques juridiques qui en découlent et de les éviter avant de se lancer dans un investissement locatif.
Quels risques dans la rédaction d’un contrat de bail ?
Un contrat de location est un document juridique sur lequel se fonde les relations entre propriétaire et locataire. Le risque réside dans sa rédaction. Il faut veiller à ne pas oublier les clauses importantes imposées par le gouvernement. Sinon, vous ne pourrez pas en bénéficier correctement. Une différence de superficie d’environ 5 % est acceptable, mais le locataire aura le droit de demander une réduction de loyer. Si le bailleur stipule le contraire, le locataire dispose, si l’affaire est portée devant le tribunal compétent, d’un motif valable de refus.
À noter que la location est soumise à la loi Alur de mars 2014 et à la loi du 6 juillet 1989. Il doit normalement contenir des informations sur le propriétaire et le locataire, c’est-à-dire le nom, l’adresse et les coordonnées. Il faudra inscrire sur ce document la description du logement à louer ainsi que sa surface habitable. La date de signature et la durée du contrat sont également susceptibles de modifier la teneur du document. En effet, la loi impose une durée minimale de trois ans pour louer un bien vide. Elle peut être prolongée 2 fois pour une durée de 3 ans. Pour les locations meublées, cette dernière n’est que d’un an. En outre, le contrat de location doit inclure le montant du loyer convenu par les deux parties, les frais à la charge de chacun d’eux et les modalités de révisions. Enfin, les informations du dépôt de garantie devraient également être disponibles. Vous devez indiquer le montant collecté et la date de restitution. Si l’une de ces informations n’est pas incluse dans le contrat de location, le locataire n’est pas en obligation de le respecter, même si vous en avez échangé verbalement. Prenons par exemple les informations qui indiquent la date de fin d’un bail. Si cela n’est pas fait correctement, le propriétaire ne pourra pas reprendre le bien au moment convenu.
Risques de clauses abusives
Une clause abusive signifie une clause trop contraignante qui profite à l’une des parties prenantes du contrat. Il s’agit d’une tentative qui fait suite à l’ignorance des non-professionnels ou des consommateurs ignorants des règles applicables aux contrats de location. Un propriétaire ne doit pas utiliser l’âge, l’origine ethnique, le genre, l’orientation sexuelle, la profession ou l’apparence physique, d’un locataire pour refuser un bail ou exiger des frais de dépassement. De plus, les propriétaires devraient inclure dans le contrat des interdictions de garder des animaux domestiques, de fumer, de recevoir des invités, l’imposition d’un mode de paiement et l’aménagement des lieux en fonction des préférences du locataire. Des sanctions légales peuvent être imposées si le propriétaire ne respecte pas la réglementation. Si le locataire le poursuit en justice après constatation des faits, il pourra être contraint de payer une lourde amende.
Risque de non-paiement du dépôt de garantie locative
L’existence d’un dépôt de garantie assure le bon déroulement des transactions entre propriétaires et locataires. Les documents de location peuvent donc être accompagnés d’un acte de cautionnement solidaire. Sans cette garantie, le bailleur ne peut réclamer un loyer si le locataire ne le paie pas. Si le propriétaire ne fournit pas de garantie au moment du contrat, les charges des travaux de réhabilitation ne pourront pas être couvertes. Parallèlement, il ne peut compter sur le soutien du garant lors des négociations avec un éventuel locataire en litige ou comme soutien dans toute démarche visant à persuader le locataire d’exécuter ses obligations.
La nécessité d’une grande disponibilité
Un investissement immobilier rentable passe par une gestion locative efficace. Si vous reprenez vous-même la gestion de vos biens, vous devez consacrer le plus de temps possible au suivi des points clé en termes de bon déroulement de la relation et de maîtrise des contraintes administratives. L’une des tâches que les propriétaires doivent effectuer est l’examen régulier des lieux pour s’assurer si des réhabilitations sont nécessaires. Ceci afin de maintenir la qualité de la propriété. En plus de respecter les procédures requises par la loi, il doit également s’assurer de la fiabilité des locataires et des garants. Par conséquent, chaque étape, jusqu’au suivi des transactions de paiement des locataires, doit être initiée pour s’assurer que les transactions immobilières sont effectuées selon les règles. Toutefois, si le propriétaire n’est pas en mesure de s’engager à remplir ces obligations, il convient de faire appel à un expert en gestion locative. En plus de conseiller, il est à même d’effectuer toutes les démarches administratives, de tenir la comptabilité, de suivre la réglementation applicable et de mettre en place des installations.
Risque de litige avec les locataires
Lorsque vous louez un bien immobilier, divers conflits peuvent survenir entre le propriétaire et les locataires. Les pertes de loyer, les troubles de voisinage et les dommages aux appartements peuvent coûter cher aux propriétaires, surtout s’ils n’ont pas d’assurance. Cependant, il peut agir en adressant une lettre de relance au locataire pour un délit qu’il aurait commis ou en s’acquittant de la somme due. Si le locataire ne s’y conforme pas, une action en justice peut être intentée. La résiliation du contrat suivi d’une expulsion peut s’ensuivre si le juge estime la demande justifiée. Ce résultat n’est possible que si le Propriétaire suit strictement toutes les procédures requises pour la location et les lois applicables au domaine. Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat, un litige peut survenir du côté du locataire. Si le propriétaire ne présente pas de justificatif prouvant que le montant est utilisé pour des réparations en raison de la détérioration des lieux par le locataire, ce dernier peut intenter une action en justice. Des descriptifs de logements ne correspondant pas à la réalité de l’état des lieux peuvent entraîner des litiges entre les parties. Prenons un exemple de problème d’évacuation d’eau ou d’humidité. Les locataires peuvent demander aux propriétaires de remédier au problème sous peine de sanctions sévères. Pour éviter tous ces risques, nous vous recommandons de vous renseigner au préalable sur toutes les lois relatives à la location ou de demander de l’aide à un expert du domaine.
Impôt sur le revenu locatif : comment ça marche ?
Vous êtes propriétaire d’un bien en location ? Appartement ou maison, vous devez sûrement connaître la fiscalité et l’impôt sur le revenu locatif. Lorsque vous louez un bien, les loyers encaissés sont imposables, au niveau des impôts comme des cotisations sociales.
Comment cela se passe-t-il lors d’une location vide ?
Les revenus de location non meublée sont imposables de différentes façons, en fonction du montant des revenus que vous encaissez. La location vide est imposable de 2 manières différentes : si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € et s’ils sont supérieurs à cette somme. D’où les deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.
Si vous êtes le propriétaire du bien en question et que le montant de la location annuelle du bien vide est inférieur à 15 000 € l’année, alors vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier. Vous pouvez tout de même choisir le régime réel, cependant il vous sera impossible de modifier votre choix pendant 3 ans.
À propos du régime micro-foncier. Il donne droit à un abattement de 30 %, ce qui signifie que les loyers imposés correspondent à 70 % des loyers perçus.
À propos du régime réel, il permet de déduire un grand nombre de charges telles que l’assurance du logement, d’éventuels travaux, l’assurance emprunteur et les intérêts d’emprunt et la taxe foncière hors ordures ménagères.
Vous ne savez pas si vous devez choisir entre le régime micro-foncier ou bien le régime réel ? Une vérification est possible, il vous suffit de calculer vos charges déductibles en fonction de vos dépenses et si elles dépassent 30 % des loyers, alors le régime réel sera le plus adapté pour vous. Or, si elles se trouvent en dessous de 30 %, le régime micro-foncier sera mieux pour vous.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € alors vous devrez déclarer le revenu net foncier, ce qui peut se faire sur le site officiel de l’administration fiscale.
Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu locatif d’un logement meublé, le propriétaire devient ce qu’on appelle un LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel. Cet impôt sur le revenu locatif est soumis à un barème progressif, son montant doit être déclaré dans la section Bénéfices Industriels et Commerciaux. Mais attention, elle sera prise au cas par cas selon la situation et le type de logement que vous louez (s’il s’agit d’une chambre seule, d’un appartement en entier, d’une chambre d’hôte, etc).
Ce qu’interdit Airbnb sur sa mise en location
La législation en matière de location saisonnière s’est considérablement compliquée ces dernières années. Airbnb, qui a vu le jour en 2008, propose actuellement plus de 400 000 logements sur sa plateforme à travers la France. Il met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec les voyageurs cherchant un endroit où séjourner. Bien que le système soit simple et sûr, il est crucial pour les propriétaires de respecter les règles en vigueur, car les interdictions de location sont nombreuses et ont tendance à s’accentuer au fil du temps. Logements insalubres, logements sociaux, sous-locations, règles de copropriété spéciales, restrictions dans certaines villes, voici les points à prendre en compte.
Depuis le 1er janvier 2023, la location des logements les plus énergivores, les passoires thermiques, a été interdite, conformément à la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021. Ainsi, les logements classés G et présentant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an ne peuvent plus être loués. Cette interdiction sera étendue à l’ensemble des logements classés G en 2025, puis aux logements F en 2028 et E en 2034. Ces logements sont mal isolés, très humides et consomment beaucoup d’énergie. La seule solution pour remédier à cela est de réaliser des travaux d’isolation.
Le nouveau ministre du Logement a annoncé fin octobre qu’il souhaitait étendre la loi interdisant la location de passoires thermiques aux logements meublés touristiques. Il voulait ainsi modifier la loi Climat et Résilience dès 2023 pour que les règles soient les mêmes pour les locations de longue et courte durée. « Il est hors de question que les propriétaires de passoires thermiques se réfugient sur les plateformes de location touristique » a souligné le ministre.
La location Airbnb en copropriété est soumise à des règles complexes, souvent tranchées par la justice. En général, elle est autorisée si l’immeuble est destiné à une utilisation « bourgeoise simple » (comme les professions libérales) ou « mixte » (habitation/professionnel). Cependant, un arrêt de la Cour de cassation de mars 2018 a précisé que dans un immeuble d’habitation à usage mixte mais qui exclut toute activité commerciale dans son règlement de copropriété, il n’est pas possible de faire de la location de courte durée. Si la destination de l’immeuble est dite « bourgeoise stricte », les activités commerciales et les professions libérales sont interdites. Il est donc important de vérifier attentivement le règlement de copropriété pour voir si la location est interdite ou non. Si c’est le cas, il faut demander un vote à l’assemblée générale pour lever cette clause.
Louer son bien sur Airbnb, y compris en copropriété, ne signifie pas pour autant que vous pouvez enfreindre le droit et la tranquillité des autres résidents. Il est important de respecter les règles de troubles anormaux de voisinage, qui consistent principalement à éviter les nuisances sonores.
Certaines autorités locales ont mis en place des restrictions spécifiques pour les propriétaires qui louent leurs logements sur une courte durée, de façon répétée et à une clientèle qui n’y élit pas domicile dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants et certains départements d’Ile-de-France, conformément à l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Par exemple, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sur Airbnb dans certaines grandes villes françaises, comme Paris et Marseille. Pour faire cela, il vous faudra demander un numéro d’enregistrement auprès de votre mairie. La location d’une résidence secondaire est également encadrée, avec des exigences qui varient d’une ville à l’autre. Par exemple, à Paris , vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage du local (d’habitation à commercial en hébergement hôtelier), avec une compensation des surfaces commerciales en logements. Il est également nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement pour louer une résidence secondaire dans cette ville. Ces règles spécifiques varient d’une grande ville à l’autre, il est donc important pour les propriétaires de se renseigner sur les règles en vigueur dans la ville où se situe leur bien immobilier.
Il est interdit de sous-louer un logement social (ou HLM) à des fins de location de courte durée, comme sur les plateformes en ligne telles qu’Airbnb, étant donné la difficulté actuelle à loger ces ménages. Cependant, si le propriétaire bailleur est informé et autorise la sous-location, il est possible de sous-louer une partie du logement HLM, généralement une chambre, à une personne handicapée ou de plus de 60 ans, avec un loyer fixé en proportion de la surface allouée, pour obtenir un revenu supplémentaire. Cette sous-location ne sera pas autorisée sur les plateformes de location de courte durée comme Airbnb.
Sauf exceptions mentionnées précédemment, les propriétaires peuvent choisir de louer leur bien immobilier sur une plateforme de location de courte durée comme Airbnb. Cependant, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ne peuvent pas sous-louer le logement qu’ils louent sans l’autorisation écrite du propriétaire. La plupart des contrats de location contiennent également une clause interdisant expressément la sous-location. Si le propriétaire donne son accord, le montant du loyer de sous-location ne doit pas dépasser celui payé par le locataire principal, permettant ainsi la location via Airbnb.
Les conséquences de ne pas respecter les lois sur la location Airbnb peuvent être sévères. Les propriétaires peuvent s’exposer à des amendes allant jusqu’à 50 000€ par logement en cas d’infraction. Les locataires qui sous-louent leur logement sans l’accord du propriétaire peuvent être poursuivis et même devoir rembourser les loyers perçus illégalement. Il est important de respecter les lois en vigueur et de se renseigner avant de louer son logement sur une plateforme telle que Airbnb.
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