L’investissement immobilier peut être une opportunité de placement rentable, mais il est important de comprendre les aspects financiers liés à ce marché. La finance joue un rôle clé dans l’immobilier, et il est important de comprendre les différents facteurs qui peuvent influencer les prix et les opportunités d’investissement. Dans cet article, nous explorerons les éléments à connaître sur la finance dans le marché immobilier, afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées en matière d’investissement immobilier.
Immobilier : le prix au mètre carré médian à la hausse dans le Rhône
Les terrains à bâtir constituent la plus forte augmentation avec +23 % suivis par les appartements anciens (+ 19 %), les maisons anciennes (+ 15 %) et les appartements neufs (+3,1 %).
Sans évoquer quelque « explosion des prix » la Chambre des notaires du Rhône préfère le terme de « tendance haussière qui se confirme ». Ainsi le prix au mètre carré médian dans le Rhône pour l’ancien augmente de 9,5 % à 3930 euros. (5 060 euros pour Lyon, 3390 €, pour la métropole de Lyon et 2150 € pour la zone Villefranche Beaujolais Saône). Le prix de vente médian des maisons anciennes se situe à 365 000 euros (+7,9 %). Celui des terrains à bâtir s’évalue à 172 600 €, en recul de 1,4 %.
Report sur le marché des maisons anciennes hors de Lyon
A noter un effet notoire de report sur le marché des maisons anciennes, avec une part des acquéreurs issus de Lyon vers d’autres zones, qui dynamise par exemple Saône Beaujolais (13,3 %), Villefranche Beaujolais Saône (14,2 %) ou encore l’Isère Rhodanienne (12,2 %).
Séverine Girardon a aussi évoqué le sujet de l’étiquette énergie du DPE. La majorité des appartements anciens à Lyon sont étiquetés D (40 %), tout comme pour les maisons anciennes dans le Rhône (34 %). A noter que les appartements classés C se sont vendus 5 % plus cher que ceux étiquetés D, l’étiquette de référence dans l’ancien.
Les tendances du marché immobilier actuel
Le marché immobilier est en constant mouvement, et vous souhaitez savoir quand sera le meilleur moment pour investir ? C’est pour cela que chez AIO, nous vous proposons un point sur les grandes tendances du marché immobilier Français. L’éloignement continu des grandes villes.
Le marché immobilier est très dynamique, avec plus d’un million de nombre de transactions. Comparé à ces dernières années et depuis les années 2000, le volume des ventes bat des records.
Les transactions immobilières continuent à changer de classification : les départs des départements d’origine augmentent de 13 %, les grandes villes sont de moins en moins recherchées, ce qui fait profiter les petites et moyennes villes. Les acquéreurs sont à la recherche de verdure et de zones plus accessibles financièrement. Et les habitants de grandes métropoles telles que Paris, Lyon et Toulouse, partent pour des petites villes situées dans des départements limitrophes.
Une constante augmentation des prix des maisons
Ces changements ont des impacts sur les prix des appartements et des maisons. En effet, on constate que le marché des appartements ralentit, tandis que le marché des maisons reste très dynamique avec des prix à la hausse de +9 %, ce qui s’explique par : une envie, des acquéreurs, de plus grands espaces verts, un pouvoir d’achat des métropoles reporté sur les petites villes, ayant pour conséquence l’augmentation des prix immobiliers locaux. Mais également le ralentissement de la hausse des prix des appartements se situant dans les grandes villes à cause d’un effet plateau, ainsi que le rallongement du délai de vente.
Suite à la crise sanitaire, cette tendance est constatée à court terme pour le moment. Il faudra alors faire preuve de patience pour savoir si elle est éphémère ou si elle annonce un changement durable.
La hausse du marché ancien
En effet, les périodes de confinement n’ont pas été un problème pour le marché immobilier de l’ancien. La constante évolution du digital a permis aux transactions immobilières telles que les visites virtuelles, les signatures électroniques à distance, … de prospérer.
En revanche, cela fut plus compliqué pour le marché immobilier du neuf. Celui-ci voit ses chiffres de ventes en forte baisse, tel que le nombre de permis de construire autorisés. On remarque aussi le report de certains projets immobiliers neufs et une préférence pour le logement neuf individuel plutôt que collectif. Toutefois, on remarque que les prix continuent d’augmenter.
L’assouplissement des conditions d’emprunt et des taux d’intérêt bas
Différents facteurs financiers favorisent le dynamisme des achats immobiliers. On remarque que le taux d’intérêt moyen est de 1,15 %, la durée d’emprunt maximale passe de 25 à 27 ans et l’endettement des ménages est porté de 33 % à 35 %. Les recommandations faites par le Haut Conseil de stabilité financière ont permis un assouplissement des demandes de crédit. Et la crise sanitaire n’a pas engendré d’effet de “panique”, les économies permises par les confinements, ont permis aux Français d’investir. On sait qu’ils ont tendance à moins épargner et favorisent l’investissement dans un meilleur cadre de vie.
L’encadrement des loyers du marché immobilier à Lyon
Afin de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs de Lyon et Villeurbanne, en forte tension immobilière, l’encadrement des loyers a été mis en place.
Quel est le principe de cette loi ?
Dans chaque ville, un prix au mètre carré sera fixé, et le prix d’un bien ne sera plus fixé en fonction de l’estimation de ses possesseurs. Ces derniers ne pourront pas dépasser ce loyer majoré de 20%.
Attention, cela ne concerne que les locations effectives depuis le 1er Novembre 2021, ainsi que les renouvellements de baux et les changements de locataires.
Comment sont fixés les plafonds des loyers ?
À partir des prix des loyers déjà pratiqués à Lyon et Villeurbanne, 4 zones ont été dessinées, comprenant des loyers de référence. Ceux-ci dépendent du nombre de pièces qu’ils comprennent, de leur année de construction ainsi que des caractéristiques de location du bien. Le calcul du plafond, hors charges, que les propriétaires ne pourront dépasser se fera en additionnant le loyer de référence + 20%
Exemple :
Loyer de référence + 20 % = le plafond (hors charges) que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.
Par exemple, pour un T2 de 40m2 loué vide Boulevard des Belges à Lyon 6 et construit avant 1946 : le loyer de référence de 14,10 € par m2 fixera le plafond du loyer à 676 € par mois hors charges (soit 40 x 14,10 + 20 %). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.
Si votre loyer présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins, telles que la localisation ou bien les prestations proposées, alors vous pourrez probablement faire payer un complément de loyer.
Chaque années, les références de loyer sont révisées et publiées par arrêté préfectoral.
La défiscalisation immobilière
Vous souhaitez investir dans un logement et le louer afin de bénéficier de réductions d’impôts, vous devez sûrement connaître les mécanismes concernant les défiscalisations immobilières.
L’Etat a mis en place différents dispositifs vous encourageant fiscalement, grâce à des réductions d’impôts, à investir dans de l’immobilier. Parmi ces dispositifs, vous retrouverez la Loi Denormandie, le dispositif Malraux et l’investissement en monument historique.
Mais celle qui sera la plus intéressante à connaitre est la Loi Pinel. Loi de défiscalisation, introduite par la LOI n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, et permettant aux contribuables qui souhaitent investir dans de l’immobilier locatif neuf, de bénéficier d’une réduction de leurs impôts sur le revenu pendant 6 à 12 ans. Cet avantage fiscal peut atteindre jusqu’à 21% du prix des revenus de cet investissement.
Mais avant tout, pour être éligible à cette loi, il faudra que votre logement réponde aux critères et à plusieurs contraintes, dont la localisation, le plafond du loyer ainsi que les ressources locataires.
Cette Loi vous permettra une réduction d’impôts d’un maximum de 63 000€ selon la durée de la mise en location du logement en question.
Pour une durée de 6 ans de locations, la réduction dont vous bénéficierez sera de 12%, pour 9 ans elle sera de 18% et enfin pour 12 ans, elle sera de 21%.
Alors, comptez-vous saisir cette opportunité de créer un patrimoine immobilier pour bénéficier de l’offre de la Loi Pinel et réduire vos impôts ?
Les frais de notaire relatifs à la vente d’une maison
Toutes les transactions immobilières doivent passer par un notaire. Les notaires sont donc les véritables garants de la sécurité de ces transactions. Dans le cas d’un achat immobilier, les clients sont payés par le biais des frais de notaire. Mais quels sont les frais de notaire pour vendre une maison et que couvrent-ils ?
Que comprennent les frais de notaire pour la vente d’un logement ?
L’acheteur est tenu de payer les frais de notaire lorsqu’un acte de vente et d’achat d’une maison doit être signé en présence d’un notaire public. Ces frais de notaire consistent principalement en des acomptes versés par le notaire pour rémunérer le trésor public. Par exemple, les notaires doivent payer la TVA et également transférer les impôts aux collectivités locales et à l’État. Ainsi, toutes déductions confondues, la rémunération du notaire est d’environ 10% de la somme qui lui est versée par l’acquéreur.
S’il est libre de fixer le montant de ses honoraires (lorsqu’il rend des services, rédige des actes, donne des conseils, etc.), le notaire peut percevoir des honoraires fixés par l’État.
Ceci est spécifié à la fois dans la loi Macron et dans la loi de Croissance.
Les honoraires du notaire peuvent être proportionnels à la valeur du bien vendu, ou ils peuvent être fixes (par exemple, en cas de donation spéciale).
Par conséquent, les frais de notaire sont calculés comme suit :
Le notaire facturera 7% à 8% du prix de l’appartement ou de la maison dans le cas d’un bien ancien et 2% à 3% pour un bien neuf
L’Etat prélève un droit de mutation d’environ 6%,
Frais supplémentaires pour les publications foncières, les publications juridiques, etc.
Par conséquent, le montant des frais de notaire doit être payé par l’acheteur à la date de la signature de l’acte de vente. Attention, exception faite lors de l’achat d’un logement neuf sur plan (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). L’acheteur doit payer des frais de notaire avant que le logement ne devienne habitable. Les différentes missions des notaires Les notaires sont chargés de plusieurs tâches administratives et doivent rassembler les documents obligatoires avant de signer un acte de vente d’une maison. En effet, un notaire doit traiter une centaine de problématiques fiscales et juridiques afin de rédiger un acte de vente en bonne et due forme. Par exemple, un notaire doit :
Vérifiez les titres de propriété du vendeur (et de l’ancien propriétaire) pour voir si le logement concerné à la vente n’est pas hypothéqué,
Vérifier les règles de servitude et d’urbanisme applicables,
Droit de préemption,
Effectuer la vérification d’identité des deux parties (vendeur et acheteur),
Demander un diagnostic obligatoire de la maison vendue,
Demander formellement une vente pour obtenir un nouveau titre de propriété,
Traitement des démarches auprès des autorités fiscales,
Tous les frais engagés (taxes, frais d’inscription, taxes et autres suppléments) etc,
Toutes ces démarches sont donc incluses dans les frais de notaire lors de la vente d’un logement.
À savoir qu’il est possible de déduire les frais de notaire. Il est tout à fait possible de payer des frais de notaire réduits au moment de l’achat. Dans ce cas, l’acheteur doit s’entendre avec l’agent immobilier chargé de la vente afin de payer les frais de courtage en amont. Par conséquent, le prix de vente indiqué sur le certificat notarié ne comprend pas les frais de courtage. Par conséquent, les frais de notaire seront facturés à un taux inférieur.
À savoir sur la finance dans le marché immobilier
L’investissement immobilier peut être une opportunité de placement rentable, mais il est important de comprendre les aspects financiers liés à ce marché. La finance joue un rôle clé dans l’immobilier, et il est important de comprendre les différents facteurs qui peuvent influencer les prix et les opportunités d’investissement. Dans cet article, nous explorerons les éléments à connaître sur la finance dans le marché immobilier, afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées en matière d’investissement immobilier.
Immobilier : le prix au mètre carré médian à la hausse dans le Rhône
Les terrains à bâtir constituent la plus forte augmentation avec +23 % suivis par les appartements anciens (+ 19 %), les maisons anciennes (+ 15 %) et les appartements neufs (+3,1 %).
Sans évoquer quelque « explosion des prix » la Chambre des notaires du Rhône préfère le terme de « tendance haussière qui se confirme ». Ainsi le prix au mètre carré médian dans le Rhône pour l’ancien augmente de 9,5 % à 3930 euros. (5 060 euros pour Lyon, 3390 €, pour la métropole de Lyon et 2150 € pour la zone Villefranche Beaujolais Saône). Le prix de vente médian des maisons anciennes se situe à 365 000 euros (+7,9 %). Celui des terrains à bâtir s’évalue à 172 600 €, en recul de 1,4 %.
Report sur le marché des maisons anciennes hors de Lyon
A noter un effet notoire de report sur le marché des maisons anciennes, avec une part des acquéreurs issus de Lyon vers d’autres zones, qui dynamise par exemple Saône Beaujolais (13,3 %), Villefranche Beaujolais Saône (14,2 %) ou encore l’Isère Rhodanienne (12,2 %).
Séverine Girardon a aussi évoqué le sujet de l’étiquette énergie du DPE. La majorité des appartements anciens à Lyon sont étiquetés D (40 %), tout comme pour les maisons anciennes dans le Rhône (34 %). A noter que les appartements classés C se sont vendus 5 % plus cher que ceux étiquetés D, l’étiquette de référence dans l’ancien.
Les tendances du marché immobilier actuel
Le marché immobilier est en constant mouvement, et vous souhaitez savoir quand sera le meilleur moment pour investir ? C’est pour cela que chez AIO, nous vous proposons un point sur les grandes tendances du marché immobilier Français. L’éloignement continu des grandes villes.
Le marché immobilier est très dynamique, avec plus d’un million de nombre de transactions. Comparé à ces dernières années et depuis les années 2000, le volume des ventes bat des records.
Les transactions immobilières continuent à changer de classification : les départs des départements d’origine augmentent de 13 %, les grandes villes sont de moins en moins recherchées, ce qui fait profiter les petites et moyennes villes. Les acquéreurs sont à la recherche de verdure et de zones plus accessibles financièrement. Et les habitants de grandes métropoles telles que Paris, Lyon et Toulouse, partent pour des petites villes situées dans des départements limitrophes.
Une constante augmentation des prix des maisons
Ces changements ont des impacts sur les prix des appartements et des maisons. En effet, on constate que le marché des appartements ralentit, tandis que le marché des maisons reste très dynamique avec des prix à la hausse de +9 %, ce qui s’explique par : une envie, des acquéreurs, de plus grands espaces verts, un pouvoir d’achat des métropoles reporté sur les petites villes, ayant pour conséquence l’augmentation des prix immobiliers locaux. Mais également le ralentissement de la hausse des prix des appartements se situant dans les grandes villes à cause d’un effet plateau, ainsi que le rallongement du délai de vente.
Suite à la crise sanitaire, cette tendance est constatée à court terme pour le moment. Il faudra alors faire preuve de patience pour savoir si elle est éphémère ou si elle annonce un changement durable.
La hausse du marché ancien
En effet, les périodes de confinement n’ont pas été un problème pour le marché immobilier de l’ancien. La constante évolution du digital a permis aux transactions immobilières telles que les visites virtuelles, les signatures électroniques à distance, … de prospérer.
En revanche, cela fut plus compliqué pour le marché immobilier du neuf. Celui-ci voit ses chiffres de ventes en forte baisse, tel que le nombre de permis de construire autorisés. On remarque aussi le report de certains projets immobiliers neufs et une préférence pour le logement neuf individuel plutôt que collectif. Toutefois, on remarque que les prix continuent d’augmenter.
L’assouplissement des conditions d’emprunt et des taux d’intérêt bas
Différents facteurs financiers favorisent le dynamisme des achats immobiliers. On remarque que le taux d’intérêt moyen est de 1,15 %, la durée d’emprunt maximale passe de 25 à 27 ans et l’endettement des ménages est porté de 33 % à 35 %. Les recommandations faites par le Haut Conseil de stabilité financière ont permis un assouplissement des demandes de crédit. Et la crise sanitaire n’a pas engendré d’effet de “panique”, les économies permises par les confinements, ont permis aux Français d’investir. On sait qu’ils ont tendance à moins épargner et favorisent l’investissement dans un meilleur cadre de vie.
L’encadrement des loyers du marché immobilier à Lyon
Afin de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs de Lyon et Villeurbanne, en forte tension immobilière, l’encadrement des loyers a été mis en place.
Quel est le principe de cette loi ?
Dans chaque ville, un prix au mètre carré sera fixé, et le prix d’un bien ne sera plus fixé en fonction de l’estimation de ses possesseurs. Ces derniers ne pourront pas dépasser ce loyer majoré de 20%.
Attention, cela ne concerne que les locations effectives depuis le 1er Novembre 2021, ainsi que les renouvellements de baux et les changements de locataires.
Comment sont fixés les plafonds des loyers ?
À partir des prix des loyers déjà pratiqués à Lyon et Villeurbanne, 4 zones ont été dessinées, comprenant des loyers de référence. Ceux-ci dépendent du nombre de pièces qu’ils comprennent, de leur année de construction ainsi que des caractéristiques de location du bien. Le calcul du plafond, hors charges, que les propriétaires ne pourront dépasser se fera en additionnant le loyer de référence + 20%
Exemple :
Loyer de référence + 20 % = le plafond (hors charges) que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.
Par exemple, pour un T2 de 40m2 loué vide Boulevard des Belges à Lyon 6 et construit avant 1946 : le loyer de référence de 14,10 € par m2 fixera le plafond du loyer à 676 € par mois hors charges (soit 40 x 14,10 + 20 %). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.
Si votre loyer présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins, telles que la localisation ou bien les prestations proposées, alors vous pourrez probablement faire payer un complément de loyer.
Chaque années, les références de loyer sont révisées et publiées par arrêté préfectoral.
La défiscalisation immobilière
Vous souhaitez investir dans un logement et le louer afin de bénéficier de réductions d’impôts, vous devez sûrement connaître les mécanismes concernant les défiscalisations immobilières.
L’Etat a mis en place différents dispositifs vous encourageant fiscalement, grâce à des réductions d’impôts, à investir dans de l’immobilier. Parmi ces dispositifs, vous retrouverez la Loi Denormandie, le dispositif Malraux et l’investissement en monument historique.
Mais celle qui sera la plus intéressante à connaitre est la Loi Pinel. Loi de défiscalisation, introduite par la LOI n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, et permettant aux contribuables qui souhaitent investir dans de l’immobilier locatif neuf, de bénéficier d’une réduction de leurs impôts sur le revenu pendant 6 à 12 ans. Cet avantage fiscal peut atteindre jusqu’à 21% du prix des revenus de cet investissement.
Mais avant tout, pour être éligible à cette loi, il faudra que votre logement réponde aux critères et à plusieurs contraintes, dont la localisation, le plafond du loyer ainsi que les ressources locataires.
Cette Loi vous permettra une réduction d’impôts d’un maximum de 63 000€ selon la durée de la mise en location du logement en question.
Pour une durée de 6 ans de locations, la réduction dont vous bénéficierez sera de 12%, pour 9 ans elle sera de 18% et enfin pour 12 ans, elle sera de 21%.
Alors, comptez-vous saisir cette opportunité de créer un patrimoine immobilier pour bénéficier de l’offre de la Loi Pinel et réduire vos impôts ?
Les frais de notaire relatifs à la vente d’une maison
Toutes les transactions immobilières doivent passer par un notaire. Les notaires sont donc les véritables garants de la sécurité de ces transactions. Dans le cas d’un achat immobilier, les clients sont payés par le biais des frais de notaire. Mais quels sont les frais de notaire pour vendre une maison et que couvrent-ils ?
Que comprennent les frais de notaire pour la vente d’un logement ?
L’acheteur est tenu de payer les frais de notaire lorsqu’un acte de vente et d’achat d’une maison doit être signé en présence d’un notaire public. Ces frais de notaire consistent principalement en des acomptes versés par le notaire pour rémunérer le trésor public. Par exemple, les notaires doivent payer la TVA et également transférer les impôts aux collectivités locales et à l’État. Ainsi, toutes déductions confondues, la rémunération du notaire est d’environ 10% de la somme qui lui est versée par l’acquéreur.
S’il est libre de fixer le montant de ses honoraires (lorsqu’il rend des services, rédige des actes, donne des conseils, etc.), le notaire peut percevoir des honoraires fixés par l’État.
Ceci est spécifié à la fois dans la loi Macron et dans la loi de Croissance.
Les honoraires du notaire peuvent être proportionnels à la valeur du bien vendu, ou ils peuvent être fixes (par exemple, en cas de donation spéciale).
Par conséquent, les frais de notaire sont calculés comme suit :
Par conséquent, le montant des frais de notaire doit être payé par l’acheteur à la date de la signature de l’acte de vente. Attention, exception faite lors de l’achat d’un logement neuf sur plan (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). L’acheteur doit payer des frais de notaire avant que le logement ne devienne habitable. Les différentes missions des notaires Les notaires sont chargés de plusieurs tâches administratives et doivent rassembler les documents obligatoires avant de signer un acte de vente d’une maison. En effet, un notaire doit traiter une centaine de problématiques fiscales et juridiques afin de rédiger un acte de vente en bonne et due forme. Par exemple, un notaire doit :
À savoir qu’il est possible de déduire les frais de notaire.
Il est tout à fait possible de payer des frais de notaire réduits au moment de l’achat. Dans ce cas, l’acheteur doit s’entendre avec l’agent immobilier chargé de la vente afin de payer les frais de courtage en amont.
Par conséquent, le prix de vente indiqué sur le certificat notarié ne comprend pas les frais de courtage. Par conséquent, les frais de notaire seront facturés à un taux inférieur.